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¿Qué debo tener en cuenta en el alquiler del local de mi negocio?

Llevas un tiempo buscando el local ideal para tu negocio, y por fin lo has encontrado. Pero 
¿En qué debes fijarte en el momento de firmar el contrato? 
¿Qué condiciones puedes negociar?
 Si alguna vez te has preguntado esto, nosotros resolvemos tus dudas:
1.  El contenido sí importa: ¿Arrendamiento de industria o Arrendamiento de local negocio.
No es lo mismo alquilar un local vacío para montar el negocio de nuestros sueños – una peluquería, por ejemplo – a nuestra manera; que alquilar un local que ya cuenta con todo lo necesario para poner en marcha ese negocio (secadores, sillones, …)
El primero, es un “arrendamiento para uso distinto de vivienda”,  –y sus bases legales son reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el segundo, es el llamado “arrendamiento de industria, y su base legal es el Código Civil.
Vigila este punto, porque puede afectar directamente a tus derechos y obligaciones en el contrato.

2.   La Ley de Arrendamientos Urbanos y los pactos entre las partes: ¿qué prevalece?
Una de las preguntas más frecuentes que se hace un empresario es qué es más importante, si lo que se ha pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento o bien lo que pone en la Ley. Pues bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja muy claro que los pactos de las partes prevalecen, siempre que no resulten contrarios a la Ley.
Eso significa que la LAU establece un punto de partida muy amplio a partir del cual las partes pueden trabajar y pactar condiciones más específicas. Por ejemplo, el plazo del alquiler que establece la LAU es de mínimos, pero las partes pueden negociar plazos más amplios.

3.   Aspectos básicos a tener en cuenta en el contrato de arrendamiento
Vamos a explicar algunas cláusulas que debes tener muy claras antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento de local de negocio:
– Subrogación del arrendador: Prevé que pasa si vuestro casero fallece, vende o dona vuestro local. ¿Tendréis derecho a permanecer en él con los mismos derechos, o tendréis que redactar un nuevo contrato? La Ley es clara al respecto: el nuevo arrendador queda obligado a respetar el contrato hasta que llegue la fecha de vencimiento.
– Cesión del contrato y subarrendamiento: En aquellos casos en que decidas ceder o subarrendar parte o la totalidad del local a un tercero, debes tener en cuenta que el propietario tiene derecho a aumentar la renta hasta un 10% en el caso de cesión o subarriendo parcial; y hasta un 20% en el caso de que se trate de un arrendamiento o cesión total. En cualquier caso, debes notificárselo al propietario con un mes de antelación.
–   Resolución del contrato: Imagina que decides abandonar el local antes de que termine tu contrato. Debes tener en cuenta en que en estos casos se suele prever el pago de una indemnización consistente en el pago de un mes de renta por cada año de contrato que quede hasta su vencimiento. Si no se prevé nada, el propietario puede llegar a reclamar las rentas que queden hasta el fin del alquiler.
Si nos encontramos ante una cláusula que no se ajusta a la Ley de Arrendamientos Urbanosse tiene por no puesta. Es decir, se considera que no existe y el resto del contrato se mantiene vivo.
Recordad que en estos casos negociáis entre iguales, así que nosotros siempre recomendamos que si hay cualquier cosa que no entiendas o que no te termina de convencer, antes de firmar nada, consulta a un abogado especialista en arrendamientos. Siempre es mejor prevenir.


Sonia Hernandez Porcar. Esari Abogados.
David Cirera Mora. Esari Abogados.

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